ارتفع الدخل اللازم للتأهل للحصول على منزل بشكل كبير: كلف الرهن العقاري وضريبة الممتلكات ومدفوعات التأمين لمنزل متوسط السعر يبلغ 340.700 دولار 700 دولار شهريًا في أبريل 2022 مقارنة بالعام السابق. والدخل السنوي اللازم للتأهل لمثل هذا المنزل أعلى بمقدار 28 ألف دولار في أبريل 2022 عن العام الماضي ، وفقًا لمركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان ، الذي حلل بيانات من فريدي ماك والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
ماكوي ، كبير الباحثين المشاركين في المركز المشترك لدراسات الإسكان ، قال إن المشروع كلف حوالي 4 ملايين مستأجر في العام الماضي وحده.
وقال يوم الأربعاء خلال حلقة نقاشية حول التقرير: “إذا أُغلق الباب على ملكية المنازل بأسعار معقولة ، فسيؤدي ذلك إلى بعض التفاوتات الكبيرة في الإسكان”.
حكاية سوقين عقاريين
المكاسب الاقتصادية التي تحققت قبل الوباء ؛ فوائد التحفيز المالي ووقف عمليات حبس الرهن العقاري وعمليات الإخلاء أثناء الوباء ؛ وسوق عمل قوي. لم يساعد فقط في إبقاء الناس في منازلهم ، ولكن أيضًا زود الأمريكيين الآخرين – وخاصة كبار السن من جيل الألفية والأشخاص الملونين – بالوسائل المالية ليصبحوا أصحاب منازل.
ولكن في مارس 2022 ، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 20.6٪ على أساس سنوي – وهي أكبر قفزة في 30 عامًا من حفظ الأرقام القياسية ، وفقًا للرسوم البيانية الصادرة عن المركز المشترك لدراسات الإسكان ، وبيانات مؤشرات أسعار المنازل CoStar و CoreLogic Case-Shiller. كما زادت الإيجارات ، خاصة بالنسبة للمنازل المكونة من أسرة واحدة والتي كانت بمثابة مكاتب نائية للعائلات أثناء الوباء.
وقد لفت ذلك انتباه شركات الاستثمار ، التي كانت تشتري منازل بأسعار معتدلة في الأسواق المزدهرة ثم تؤجرها أو تقلبها من أجل الربح. أشار باحثو دراسات الإسكان بجامعة هارفارد إلى أن ممتلكات المستثمرين شكلت ما يقرب من 30٪ من جميع المنازل المباعة في الربع الأول من هذا العام ، مستشهدين ببيانات من CoreLogic.
قال الباحثون إن البناء الجديد زاد أيضًا ، لكن غالبية هذه المنازل الجديدة بيعت بأكثر من 400 ألف دولار ، مما يجعلها بعيدة عن متناول مشتري المنازل لأول مرة.
ومع ذلك ، لم يكن النمو في ملكية المنازل كافياً لتضييق الفجوة في الفوارق العرقية النظامية طويلة الأمد. في بداية عام 2022 ، كانت معدلات ملكية المنازل للأسر السوداء والأسبانية 45.3٪ و 49.1٪ على التوالي. وبالمقارنة ، فإن الأسر البيضاء لديها معدل ملكية منازل بنسبة 77٪ ، كما كتب الباحثون ، مستشهدين ببيانات من مسح المساكن الخالية من التعداد السكاني في الولايات المتحدة.
ووجدت الدراسة أن ارتفاع قيمة المساكن وأسعار الفائدة القياسية في قلب الوباء أدى إلى زيادة اتساع فجوة الثروة الهائلة بالفعل بين أصحاب المنازل والمستأجرين ، فضلاً عن عدم المساواة العرقية.
الناس الذين يحاولون شراء منزلهم الأول ، والعائلات التي تحاول الخروج من الإيجار [housing] قال Alanna McCargo ، رئيس Ginnie Mae ، ممول الرهن العقاري المملوك اتحاديًا: “إلى شيء أكثر بأسعار معقولة … السوق الحالي لا يعمل مع هذه الديموغرافية”.
وقالت إن ارتفاع معدلات الإخلاء وحبس الرهن بعد رفع الوقف المتعلق بالوباء ، وكذلك تأثير التضخم ، يزيد القلق.
وقال مكارغو: “علينا أن نكون مقصدين للغاية بشأن عدم ترك الناس وراءنا”.
اختلال هائل في التوازن بين العرض والطلب
ساعدت الوقف الاختياري لعمليات الإخلاء وحبس الرهن التي تم فرضها في عام 2020 في تخفيف الضغوط المالية على العديد من الأسر ، لكن بعضها لم يتمكن بعد من التأقلم ، وفقًا لدراسة هارفارد.
Environ 10% des ménages étaient en retard sur leur loyer ou leurs paiements hypothécaires au cours de la période de décembre 2021 à avril 2022. La part des locataires en retard sur les paiements était de 14,5% contre 6% pour les propriétaires, selon الباحثون.
قالت سارة سعديان ، النائب الأول لرئيس السياسة العامة في المؤسسة الوطنية للإسكان منخفض الدخل: “سيتم إيواء الأسر في مكان غير مستقر للغاية ، وقد نشهد زيادة في التشرد نتيجة لذلك ، والتي تتزايد بالفعل في العديد من المجتمعات”. وأضاف التحالف أنه بالفعل في “نقطة أزمة”.
قال رايان مارشال ، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة بولت غروب التي تتخذ من أتلانتا مقراً لها ، إن جوهر ذلك هو عدم التوازن الهائل بين العرض والطلب. وأشار مارشال إلى أن ارتفاع تكاليف البناء ، والقيود المفروضة على التوريد ، وسياسات استخدام الأراضي الصارمة قد أعاقت التنمية.
وقال “البلديات الموجودة والسكان الحاليون لا يريدون جيرانا جددا”. “لديهم قطعة الجنة الخاصة بهم ، ولا يريدون أصدقاء جدد ، وهذه هي الحقيقة المحزنة للعالم الذي نعيش فيه اليوم.”
أشار باحثون من المركز المشترك لدراسات الإسكان إلى أن الحل المحتمل يمكن أن يأتي من خطة عمل توفير الإسكان لإدارة بايدن ، والتي تهدف إلى زيادة خيارات الإسكان الميسور التكلفة من خلال تمويل الإصلاحات الوطنية والسلطات المحلية ، وإضافة متطلبات الإسكان المملوك اتحاديًا للعودة إلى المالك. شاغلين ومساعدة القطاع الخاص على مواجهة تحديات سلسلة التوريد. وأشاروا إلى أن هناك خيارًا آخر يتمثل في جهود الدولة مثل تعزيز الكثافة لتغييرات استخدام الأراضي في ولايات مثل كاليفورنيا وأوريغون.
لا يحدد الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة التي يدفعها المقترضون على الرهون العقارية بشكل مباشر ، ولكن أفعاله تؤثر عليهم. تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباع سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. لكن معدلات الرهن العقاري تتأثر بشكل غير مباشر بإجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي بشأن التضخم. عندما يرى المستثمرون أو يتوقعون ارتفاعًا في أسعار الفائدة ، فإنهم غالبًا ما يبيعون السندات الحكومية ، مما يؤدي إلى ارتفاع العوائد ومعهم معدلات الرهن العقاري.
كتب باحثو هارفارد أنه إذا تم تشديد السياسة النقدية وتسبب في تباطؤ اقتصادي ، فإن ذلك سيشكل مصدر قلق أكبر.
وكتبوا: “مع وجود الكثير من الأسر المجهدة مالياً بسبب ارتفاع تكاليف الإسكان ، فإن الانكماش الحاد قد يحول الارتفاع الأخير في انعدام الأمن السكني إلى موجة”.
ساهم مات إيغان وآنا باهني من CNN في هذا التقرير.
